Oδηγός Επένδυσης σε Ακίνητο

H επένδυση σε ακίνητη περιουσία ήταν πάντα μια από τις αγαπημένες επενδύσεις της αστικής ελληνικής οικογένειας.

Δεν είναι τυχαίο πως η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην ΕE (σύμφωνα με τη Eurostat περίπου 74% όταν αντιστοίχως η Γερμανία έχει 52.5%, η Αυστρία 57,5% και η Γαλλία έχει 62,5%), ενώ πολλές οικογένειες της λεγόμενης μεσαίας τάξης διατηρούν, πέραν της βασικής τους οικίας, και εξοχικές κατοικίες ενώ αρκετές ακόμα διατηρούν ακίνητα προς εκμετάλλευση (πχ κατοικίες ή μαγαζιά προς ενοικίαση).

Με την έναρξη της οικονομικής κρίσης η αγορά των ακινήτων έπεσε σε τέτοιο βαθμό που τα ακίνητα σταμάτησαν να αποτελούν επένδυση. Αυτό συνέβη γιατί:

1. Με την κρίση οι τράπεζες περιόρισαν τη χορήγηση δανείων για αγορά ακινήτων και οι αγοροπωλησίες μειώθηκαν δραματικά λόγω έλλειψης ρευστότητας στην αγορά, αλλά και πτώσης της ζήτησης.
2. Η αγορά ακινήτου υπερφορολογήθηκε (ΕΝΦΙΑ, Αύξηση Φορολογίας Ενοικίων, Αύξηση Τεκμηρίων Διαβίωσης κ.λ.π.) με αποτέλεσμα το ετήσιο κόστος διατήρησης ενός ακινήτου να είναι μεγάλο σε βαθμό που ένα ακίνητο να αποτελεί βάρος και όχι επένδυση.

Όπως όμως σε κάθε κρίση η αγορά κάποια στιγμή αυτορρυθμίζεται και εμφανίζονται νέες ευκαιρίες. Οι τιμές προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα της οικονομίας και της αγοράς και κάποια ακίνητα καθίστανται πλέον ελκυστικές επιλογές, ειδικά σε περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης, παλιά και νέα ακίνητα με ελκυστική θέα.

Στο site μας προσπαθήσαμε να συγκεντρώσουμε όλες τις πληροφορίες που χρειάζονται για να γίνει μια σωστή επένδυση σε ένα ακίνητο και να αποφευχθούν τυχόν δυσάρεστες εκπλήξεις. Ο παρακάτω οδηγός περιέχει βήμα – βήμα τις κινήσεις που πρέπει να κάνει κάποιος για να επενδύσει σε ένα ακίνητο.

Βήμα 1: Επιλέξτε το ακίνητο

H αναζήτηση και η επιλογή του ακινήτου μπορεί να γίνει μέσω των εξής τρόπων:

1. Μέσω ενός μεσιτικού γραφείου
2. Μέσω κάποιου website με σχετικό ενδιαφέρον (π.χ Χρυσή Ευκαιρία, spiti24 κλπ)
3. Μέσω κάποιου πλειστηριασμού
4. Από επιτόπια αναζήτηση σε περιοχές που ενδιαφέρουν

Η πρώτη και η δεύτερη περίπτωση είναι οι πιο σύντομες χρονικά.

Ένας μεσίτης αναζητεί ακίνητο για εσάς, σύμφωνα με τις απαιτήσεις και τις προδιαγραφές που του έχετε θέσει. Όμως, ο βασικός στόχος του μεσίτη είναι να ολοκληρωθεί η πώληση και πολλές φορές το ακίνητο που σας υποδεικνύει δεν είναι αυτό που θέλετε.

Μέσω ιστοσελίδας μπορείτε να βρείτε πολλά ακίνητα αλλά δύσκολα θα μπορέσετε να επισημάνετε μια ευκαιρία.

Οι πραγματικές ευκαιρίες βρίσκονται στους πλειστηριασμούς (που όμως είναι ψυχοφθόρα διαδικασία) και στο να εντοπίσετε ένα ακίνητο περπατώντας την πόλη (στην περιοχή που επιθυμείτε) και ελέγχοντας αν πράγματι αυτό πωλείται. Η συγκεκριμένη τακτική είναι αρκετά χρονοβόρα και απαιτεί πολύ υπομονή, όμως έτσι θα “ξετρυπώσετε” πραγματικές ευκαιρίες.

Κάποια πιθανά κριτήρια για την επιλογή σας μπορεί να είναι:

• Ποιότητα της γειτονιάς που βρίσκεται το ακίνητο (Ασφάλεια, Εμπορικές Χρήσεις, Θέσεις Στάθμευσης, κοντινοί χώροι άθλησης, Όχληση κλπ)
• Σύνδεση του με Μέσα Μαζικής Μεταφοράς και ειδικά γειτνίαση με σταθμό συγκοινωνίας σταθερής τροχιάς (μετρό, ηλεκτρικός σιδηρόδρομος, προαστειακός)
• Πιθανή θέα που διαθέτει το ακίνητο
• Χρονολογία Κατασκευής
• Άλλα δικά σας κριτήρια

Συνήθης πρακτική τα τελευταία χρόνια είναι η μίσθωση του ακινήτου μέσω airbnb.gr

Βήμα 2: Διαπραγματευτείτε την Τιμή

Αν θέλετε να βγείτε κερδισμένοι από αγορά ακινήτου θα πρέπει να αναζητήσετε το value for money, δηλαδή ένα ακίνητο που η τιμή του να είναι “μικρότερη” από την πραγματική του αξία.

Θα πρέπει να ελέγξετε:

• Ποιες είναι οι τιμές γενικώς των ακινήτων της περιοχής
• Γιατί το συγκεκριμένο ακίνητο που επιλέξατε είναι value στη συγκεκριμένη τιμή; (Αν δεν είναι θα πρέπει να επιλέξετε κάποιο άλλο… Τόσο απλά!)

Η εποχή ευνοεί την ύπαρξη ευκαιριών στην αγορά ακινήτων.

Πολλοί πωλητές είναι διατεθειμένοι να ρίξουν την τιμή μετά από διαπραγματεύσεις. Μην ξεχνάτε πως το χρήμα έχει τη δύναμη.

Ο αγοραστής είναι σε θέση ισχύος. Αν κάποιος πωλητής είναι πολύ δύσκολος στο να κατεβάσει την τιμή εξετάστε κι άλλες περιπτώσεις ακινήτων.

Επίσης, κατά μεγάλο ποσοστό ο χρόνος είναι υπέρ σας. Μη βιάζεστε, η αγορά είναι εν μέρει παγωμένη κι οι πωλητές πολύ περισσότεροι από τους αγοραστές.

Βήμα 3: Έλεγχος του ακινήτου

Έχετε επιλέξει ακίνητο και έχετε συμφωνήσει την τιμή. Τώρα αρχίζει το κομμάτι του ελέγχου. Ο έλεγχος αναπτύσσεται  σε 2 επίπεδα:

α) Ιδιοκτησιακός

β) Πολεοδομικός & Τεχνικός

α) Ιδιοκτησιακός Έλεγχος

Ο Ιδιοκτησιακός Έλεγχος αφορά την ιδιοκτησιακή κατάσταση που διέπει το ακίνητο. Ένας τυπικός ιδιοκτησιακός έλεγχος θα πρέπει να περιλαμβάνει:

1. Αποδεικτικό Φορολογικής Ενημερότητας (Α.Φ.Ε.) πωλητή από την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
2. Βεβαίωση από οικείο Δήμο ή Κοινότητα περί μη οφειλής ΕΝΦΙΑ (ή άλλων φόρων) προς την εφορία
3. Αίτηση-πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., από το οποίο να προκύπτει ότι έχει τακτοποιηθεί φορολογικά η κληρονομιά ή η γονική παροχή ή η δωρεά, όταν ο τίτλος κτήσης του πωλητή είναι από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά
4. Βεβαίωση Ασφαλιστικής Ενημερότητας πωλητή από το ΙΚΑ
5. Τα παλαιότερα Συμβόλαια που αφορούν το ακίνητο και πιθανά συνημμένα σχέδια (Να ξέρετε πώς αυτό ήρθε στην κατοχή του πωλητή)
6. Τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αν υπάρχει
7. Πιθανούς πίνακες χιλιοστών αν είναι διαμέρισμα (χιλιοστά ιδιοκτησίας στο οικόπεδο, χιλιοστά δαπανών, χιλιοστά θέρμανσης, χιλιοστά ανελκυστήρα)
8. Τον κανονισμό της πολυκατοικίας (αν μιλάμε για διαμέρισμα)
9. Τη σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας σε περιπτώσεις εξ’ αδιαιρέτου
10. Τις παλαιότερες δηλώσεις του Ε9
11. Παλαιότερους λογαριασμούς ΔΕΗ όπου φαίνονται τα τετραγωνικά του ακινήτου κι έλεγχο αν είναι όσα αναγράφονται στο συμβόλαιο.
12. Έλεγχος αν υπάρχουν οφειλές (ανεξόφλητοι λογαριασμοί) σε ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, ΔΕΦΑ, κοινόχρηστα κ.λ.π.)
13. Αντίγραφο δήλωσης του ακινήτου στο κτηματολόγιο (Αριθμός ΚΑΕΚ)
14. Έλεγχο τίτλων από πληρεξούσιο δικηγόρο στο υποθηκοφυλακείο σχετικά με την ύπαρξη βαρών στο ακίνητο (πιθανές υποθήκες κ.λ.π.)

β) Πολεοδομικός και Τεχνικός Έλεγχος

Ο πολεοδομικός (και τεχνικός) έλεγχος θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να περιλαμβάνει:

1. Εύρεση του στελέχους της οικοδομικής άδειας και πιθανόν αναθεωρήσεων ή παλαιότερων αδειών.
2. Εύρεση των επίσημων αντιγράφων των σχεδίων (Τοπογραφικό Διάγραμμα, Διάγραμμα Κάλυψης, Τομή και Κάτοψη ακινήτου, Στατικά σχέδια κ.λ.π.) από το επίσημο αρχείο της Πολεοδομίας
3. Έλεγχο ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών στο ακίνητο. Σε περίπτωση που υπάρχουν, δήλωση τους στον ισχύοντα νόμο περί αυθαιρέτων (Ν.4495/2017).
4. Βεβαίωση μη Αυθαιρεσίας από ιδιώτη Μηχανικό.
5. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει προβεί πριν την πώληση του ακινήτου σε τακτοποίηση των αυθαιρεσιών του ακινήτου, μην επαναπαυτείτε. Αναθέστε σε μηχανικό της εμπιστοσύνης σας τον έλεγχο των προστίμων που πληρώθηκαν και την πιθανή ύπαρξη κι άλλων πολεοδομικών παραβάσεων. Το ότι υπάρχει ήδη μια τακτοποίηση δε σημαίνει ότι είναι και σωστή. Να ξέρετε ότι ο πωλητής ”ξεφορτώνεται” το ακίνητο (και τα τυχόν προβλήματα που το συνοδεύουν) και το ”φορτώνεστε” εσείς.
6. Έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης
7. Τεχνικός Έλεγχος του ακινήτου από μηχανικό: Μην τον αποφύγετε, είναι πολύ βασικός. Ένας εξειδικευμένος μηχανικός μπορεί με μια απλή αυτοψία να σας ευαισθητοποιήσει σε πολλά πιθανά προβλήματα του ακινήτου (Στατικά θέματα, Υγρασίες, Μονώσεις, Θέματα σχετικά με τη χρήση του ακινήτου, Πιθανή ανάγκη ανακαίνισης κλπ).

Ένα πολύ συχνό φαινόμενο είναι η επένδυση σε κάποιο παλιό ακίνητο στο κέντρο της πόλης και η μετέπειτα ανακαίνισή του. Η παρουσία μηχανικού εδώ είναι κάτι παραπάνω από απαραίτητη καθώς θα σας προειδοποιήσει για ενδεχόμενα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν τόσο κατά την αδειοδότηση όσο και κατά την εκτέλεση των εργασιών. Τα προβλήματα μπορεί να είναι τεχνικής φύσης αλλά και γραφειοκρατικής φύσης να ενδέχεται να εμπλακούν αρχιτεκτονικές επιτροπές, αρχαιολογική υπηρεσία κλπ.

Βήμα 4: Στο συμβολαιογράφο

Αφού συμφωνήσετε σε μια συμφέρουσα τιμή κι είστε σίγουροι ότι είναι μια value επιλογή για εσάς, τότε είστε έτοιμοι για να προχωρήσετε σε Συμβόλαιο Πώλησης. Καλό είναι πριν από την έκδοση της βεβαίωσης του μηχανικού για την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου να υπάρξει συνεννόηση του συμβολαιογράφου με το μηχανικό.

Πρέπει να γνωρίζετε ότι απαγορεύεται μεταβίβαση ακινήτου χωρίς την βεβαίωση μηχανικού η οποία έχει δίμηνη ισχύ.

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου για την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαιτείται η μεταγραφή του στο υποθηκοφυλακείο και η εγγραφή του στο κτηματολόγιο.

Μέσα σε ένα μήνα από την υπογραφή του συμβολαίου πρέπει να γίνει τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) με την προσθήκη του νέου ακινήτου.

Ενημέρωση των οργανισμών κοινής ωφέλειας και της διαχείρισης (αν πρόκειται για διαμέρισμα) με τα στοιχεία των νέων ιδιοκτητών απαιτείται επίσης.