Ο Νόμος 4495/2017 δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετα κτίσματα ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, να ρυθμίσουν τις παραβάσεις που έχει το ακίνητό τους καταβάλλοντας το πρόστιμο, το οποίο είναι σαφώς μικρότερο από αυτό που θα επιβαλλόταν σε περίπτωση ελέγχου από την πολεοδομία.
Για να μην υπάρχει σύγχυση σε σχέση με τις ορολογίες, νομιμοποιηση αυθαιρετου και τακτοποιηση αυθαιρετου είναι η ίδια διαδικασία που γίνεται από ιδιώτη μηχανικό βάσει του νόμου 4495/17. Toνίζεται ότι από τις 3-11-2017, ο προαναφερόμενος νόμος αντικατέστησε τον παλαιό νόμο (Ν. 4178/20153)
Παρακάτω παρουσιάζουμε σε μορφή ερωτήσεων/απαντήσεων χρήσιμες πληροφορίες για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων τις οποίες θα πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες προκειμένου να προστατέψουν και να διαχειρίζονται νόμιμα την ακίνητη περιουσία τους.
1. Τι είναι ο Ν. 4495/2017 περί τακτοποίησης των αυθαιρεσιών σε ακίνητα;
Στο νόμο 4495/17 μπορούν να υπαχθούν αυθαίρετες κατασκευές σε κτήρια ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τις 28.07.2011 καθώς και όλες εκείνες που μέχρι την παραπάνω ημερομηνία είχε ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός τους.
Τα ακίνητα, αναλόγως της κατηγορίας του αυθαιρέτου, νομιμοποιούνται ή εξαιρούνται οριστικά από κατεδάφιση ή διαφορετικά ρυθμίζονται για 30 χρόνια.
Με την έναρξη της ισχύος του νόμου απαγορεύεται κάθε μεταβίβαση επί ακινήτου στο οποίο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης (πχ από υπόγεια αποθήκη σε κατοικία ή από ισόγεια θέση στάθμευσης σε κατοικία).
2. Πως μπορώ να γνωρίζω αν έχω αυθαίρετο στο ακίνητο μου;
Αρμόδιος για τον έλεγχο της ύπαρξης ή όχι αυθαιρέτων κατασκευών σε ένα ακίνητο είναι ιδιώτης μηχανικός που έχει εμπειρία στην τακτοποίηση αυθαιρέτων.
Πλην των περιπτώσεων όπου το αυθαίρετο έχει κατασκευαστεί εν γνώσει σας , δεν μπορείτε από μόνοι σας να γνωρίζετε αν έχετε ή όχι κάποιο αυθαίρετο. Χρειάζεται αρχιτεκτονική εμπειρία και ιδιαίτερα καλή γνώση της πολεοδομικής μονοθεσίας προκειμένου κάποιος να διακρίνει όλες τις περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε ένα ακίνητο.
Εμπειρικά, είναι πολλές οι περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης δεν γνωρίζει την ύπαρξη αυθαιρέτων στο ακίνητο του κι έχει την εντύπωση ότι αυτό είναι πλήρως νόμιμο.
3. Ποιες είναι οι πιο συχνές περιπτώσεις αυθαιρέτων;
Οι πιο συχνές περιπτώσεις είναι ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί με νόμιμη άδεια και στα οποία εχουν γίνει υπερβάσεις δόμησης. Για παράδειγμα, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες έχουν χτίσει περισσότερο από το επιτρεπόμενο, έχουν κλείσει μπαλκόνια προεκτείνoντας δωμάτια, έχουν κλείσει ημιυπαίθριους χώρους, ή έχουν αλλάξει τη χρήση από δευτερεύοντα χώρο σε χώρο κύριας χρήσης (πχ μια αποθήκη έγινε κατοικία).
Πιο σπάνιες είναι οι περιπτώσεις στις οποίες έχει χτιστεί ακίνητο χωρίς καμία άδεια. Οι περισσότερες από αυτές ωστόσο τακτοποιούνται με το υφιστάμενο νόμο. Οι παραβάσεις αυτές τακτοποιούνται έναντι προστίμου.
4. Ποιες παραβάσεις δεν τακτοποιούνται;
Παραβάσεις που έχουν να κάνουν με υπέρβαση δόμησης σε κοινόχρηστους χώρους, δόμηση σε δασικές εκτάσεις και άλλες. Φυσικά για να αποφανθεί κάποιος μηχανικός αν μια παράβαση τακτοποιείται ή όχι θα πρέπει να συγκεντρώσει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για το ακίνητο. Σε διαφορετική περίπτωση ο έλεγχος δεν είναι αξιόπιστος.
Eπίσης, δε νομιμοποιούνται νέες αυθαίρετες κατασκευές (μετά τις 28.07.2011), καθώς και για τις περιπτώσεις που δεν θα έχουν δηλωθεί με το νόμο 4178/2013 επιβάλλονται:
α) Πρόστιμο ανέγερσης 30% επί της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου,
β) Πρόστιμο διατήρησης 5% επί της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου για κάθε χρόνο που διατηρείται το αυθαίρετο.
5. Πότε θα χρειαστώ τη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου μου;
Ο έλεγχος της αυθαίρετης κατασκευής και η τακτοποίηση αυθαιρέτου σύμφωνα με το νόμο πρέπει να γίνει άμεσα, όμως λίγοι έχουν κάνει τη διαδικασία χωρίς να θέλουν να κάνουν κάποια μεταβίβαση (πώληση, γονική παροχή κλπ). Οι περισσότεροι που έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία το έχουν κάνει γιατί:
- Ήθελαν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους
- Ήθελαν να βγάλουν οικοδομική άδεια για προσθήκες
- Είχαν κάποια καταγγελία στην Πολεοδομία και ήθελαν να αποφύγουν τα πρόστιμα
6. Ποια δικαιολογητικά χρειάζεται να συγκεντρώσω για τη νομιμοποίηση;
7. Μεταβίβαση ακινήτου. Τι χρειάζεται;
Για κάθε συμβολαιογραφική πράξη είναι απαραίτητη η επισύναψη στο συμβόλαιο υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν τακτοποιηθεί και έχει πληρωθεί τμήμα του προστίμου τους. Συγκεκριμένα, επιτρέπεται η διενέργεια οποιασδήποτε δικαιοπραξίας καθώς και η έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης, χωρίς να είναι απαραίτητη η ολοσχερής εξόφληση του προστίμου, αλλά ποσοστού τουλάχιστο 30% αυτού. Οι παραπάνω βεβαιώσεις απαιτούνται και σε περίπτωση οικοπέδου ή αγροτεμαχίου χωρίς κτίσμα. Ψευδείς δηλώσεις τιμωρούνται με αυστηρές ποινές.
Ο συμβολαιογράφος θα σας ζητήσει το έντυπο της νομιμοποίησης και το σχέδιο αυτής το οποίο θα μπει συνημμένο στο συμβόλαιο.
- Αν στο ακίνητο υπάρχει αυθαίρετο τότε ο πωλητής θα πρέπει να το έχει τακτοποιήσει.
- Αν γίνει έλεγχος από μηχανικό και δεν υπάρχει αυθαίρετο τότε θα πρέπει να εκδοθεί η Βεβαίωση Νομιμότητας.
Συνίσταται η συνεργασία μηχανικού και συμβολαιογράφου για τη σωστή σύνταξη των εγγράφων και την ταύτιση των μεγεθών (πχ να αναφέρονται σωστά τα τετραγωνικά στο συμβόλαιο, στο σχέδιο, στη νομιμοποίηση και στο Ε9).
8. Αγοράζω ένα καινούργιο ακίνητο. Χρειάζεται να απευθυνθώ σε μηχανικό προκειμένου να το ελέγξω;
Αν θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο καλό είναι να απευθυνθείτε σε ένα μηχανικό προκειμένου να ελέγξει τη Βεβαίωση Νομιμότητας η οποία εκδίδεται από το μηχανικό του πωλητή. Πρέπει να ελέγξετε την ορθότητα της νομιμοποίησης. Μια ελλειπής ή μη ορθή νομιμοποίηση μπορεί να σας δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα.
9. Θέλω να βγάλω άδεια για νέες εργασίες στο ακίνητο μου. Απαιτείται νομιμοποίηση;
Ναι. Οποιαδήποτε έκδοση οικοδομικής άδειας χρειάζεται να έχει προηγηθεί τακτοποίηση αυθαιρέτων του ακινήτου. Φυσικά για να γνωμοδοτήσουμε υπεύθυνα θα πρέπει να δούμε συνολικά την περίπτωσή σας.
10. Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής του Αυθαιρέτου;
Aποδεικτικά Δημόσια έγγραφα (ΔΕΗ, ενοικιαστήρια συμβόλαια, δηλώσεις στην εφορία) ή αεροφωτογραφίες μπορούν να αποδεικνύουν το χρόνο ολοκλήρωσης της κατασκευής ή τον χρόνο εγκατάστασης της χρήσης.
11. Υποβάλεται φάκελος στην πολεοδομία;
Όχι. Η υποβολή πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, μέσω διπλωματούχου μηχανικού, στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος.
12. Έχω τακτοποιήσει ένα αυθαίρετο με παλαιότερο νόμο από τον 4195/2017. Τι πρέπει να κάνω;
Όσοι έχουν τακτοποιήσει τα ακίνητα τους με τον προηγούμενο νόμο (Ν. 4178/2013) και έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία, μπορούν να μεταφέρουν τις δηλώσεις τους στο νόμο 4495/2017, ώστε να επωφεληθούν της δυνατότητας για οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση και να κατοχυρώσουν τις τακτοποιήσεις τους. Ευνοϊκα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις και τα πρόστιμα.
13. Αναλαμβάνετε σαν Τεχνικό Γραφείο υποθέσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων. Αν ναι, σε ποιές τιμές;
Έχοντας μεγάλη εμπειρία σε θέματα Πολεοδομικής Νομοθεσίας αλλά και συνεχή ενημέρωση γύρω από τα νέα δεδομένα που προκύπτουν στο αντικείμενο, τακτοποιούμε αυθαιρεσίες σε κατασκευές σε όλη τη χώρα. Οι τιμές κυμαίνονται ανάλογα με την περίπτωση και παρουσιάζονται ΕΔΩ.